권리분석이란?
법원 경매를 통해 매수할 때 등기부등본과 임차인의 권리 등을 분석하여
낙찰 후 매수인에게 인수되는 사항이 있는지 살펴보는 절차를 권리분석이라고 합니다.
소멸이냐 인수냐 그것이 문제로다
매각 후 배당과 함께 소멸하는 권리와
소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리를 구분하는 기준은 무엇일까요?
바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등
등기권리 중 가장 먼저 설정되어 선순위에 있는 권리입니다.
매각물건명세서의 최선순위 설정일자가 바로 말소기준권리가 됩니다.
*말소기준권리는 물론 소멸되지 않는 권리나 특별매각조건 등
모두 명시해놓으니 매각물건명세서는 반드시 확인!
등기권리
말소기준권리보다 빨리 설정된 등기 → 인수
말소기준권리보다 늦게 설정된 등기 → 소멸
•
예외(소멸되지 않는 권리)
◦
순위와 관계없이 인수될 수 있음
◦
예고등기, 가처분, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등
TIP. 경매마당에서 쉽게 확인하세요!
말소기준권리보다 먼저 설정된
위쪽 등기권리는 인수되는 권리,
그 밑으로는 소멸되는 권리로
보기 쉽게 등기부현황을 정리해두었습니다!
임차보증금
세입자의 전입·확정일자가
말소기준권리보다 빠른 경우 대항력이 있는 선순위 임차인 → 인수
말소기준권리보다 늦은 경우에는 대항력이 없는 후순위 임차인 → 인수X
•
선순위 임차인이 배당신청을 한 경우
◦
배당을 통해 전액 변제받을 시 → 인수되는 보증금 X
◦
전액 변제받지 못할 경우 → 남은 잔액은 낙찰자가 인수
•
선순위 임차인이 배당신청을 안한 경우
임차보증금은 전부 낙찰자에게 인수되니 각별히 조심!
TIP. 경매마당에서 쉽게 확인하세요!
임차인의 보증금 역시 소멸되는지 인수되는지 보기 쉽게 정리해두었습니다!
임차인의 보증금 역시 소멸되는지 인수되는지 보기 쉽게 정리해두었습니다!