초강력 대출 규제, 경매시장 얼어붙나?

지난 6월 27일, 정부가 발표한 ‘가계부채 관리 방안’은 단순히 주택담보대출(주담대)에만 그치지 않았습니다.

이번 대책은 경매를 통해 내 집 마련을 고려하던 실수요자 또는 투자자들에게도 직격탄이 되었습니다.

핵심은 경락잔금대출까지도 기존 주담대와 동일한 규제를 적용하겠다는 것인데요.

수도권과 규제지역에서는 대출 한도가 6억 원으로 제한되고 해당 주택에는 6개월 이내 전입 의무까지 생기게 됩니다.

이전까지는 경매 물건이 ‘실거주 의무’를 피하는 루트로 여겨지며 강남·용산처럼 규제 강한 지역에서의 우회통로 역할을 해왔는데요.

이제는 그 길도 막혔다는 반응입니다.

이 규제의 가장 큰 여파는 자금조달력의 양극화를 부추긴다는 점입니다.

특히 서울 아파트 경매 물건 중 9억 원 이상 고가 물건이 절반에 달하는 상황에서 대출로 충당할 수 있는 금액이 6억 원으로 제한되면 최소 수억 원의 현금이 더 필요해집니다.

현금이 넉넉한 투자자는 이 규제 속에서도 ‘알짜 매물’을 보다 유리하게 낙찰받을 수 있지만 실수요자나 자금이 부족한 투자자는 사실상 진입 자체가 어려워지는 구조입니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 응찰자 수 감소 → 유찰 반복 → 낙찰가 하락 → 채권 회수율 저하의 악순환이 예상됩니다.

경매는 본래 채권자의 권리를 보호하기 위한 절차인데 규제가 반복되면 금융기관 등 채권자들의 손실도 커지게 됩니다.

더불어 대출을 받으면 ‘6개월 이내 전입 의무’가 생기면서 기존에 있던 ‘경매 낙찰자는 실거주 의무 면제’라는 점도 사실상 사라졌다는 평가도 있습니다.

특히 실거주가 어려운 투자 수요자나 직장 이동 등으로 전입이 곤란한 사람들에겐 굉장히 까다로운 조건입니다.

빌라나 오피스텔 등 비아파트 경매 물건은 기존에도 대부분 투자 목적으로 낙찰받는 경우가 많았습니다.

하지만 이번 규제로 인해 전입 의무가 생기면서 실거주가 어려운 투자자들의 입찰 자체가 크게 줄어들 것으로 보입니다.

게다가 최근에는 전세사기 여파로 비아파트 경매 물건 수는 급증했지만 낙찰률은 지속적으로 하락하고 있습니다.

여기에 대출 규제까지 겹치면서 이들 물건은 더욱 외면받을 가능성이 높아졌습니다.

물론 정부의 정책 목표는 ‘가계부채 억제’와 ‘시장 과열 방지’라는 점에서 충분히 이해됩니다. 하지만 경매라는 특수 시장에 획일적인 규제를 적용하는 것은 부작용이 적지 않아 보입니다.

특히 실수요자 보호와 시장 순환을 위해서는 경매시장에 대한 별도 가이드라인이나 예외 규정이 필요한 시점입니다.

이번 대책은 부동산 시장의 숨고르기를 유도하는 측면이 있지만 동시에 경매 시장의 회전력도 뚝 끊어놓을 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 자칫 잘못하면 현금 부자만 살아남고 실수요자들은 계속해서 내 집 마련의 꿈에서 멀어질 수 있습니다.

경매시장도 결국 주택 시장의 한 축입니다.

경매시장이 다시 활기를 찾으려면 단순한 대출 규제를 넘어 균형 잡힌 대책과 세심한 보완책이 꼭 마련되어야 할 것 같습니다.

250627(보도자료)가계부채 관리 방안.pdf

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