지난달 서울 내 오피스텔, 상가, 빌라 등 비 아파트 경매 낙찰율이 일제히 하락했습니다.
그 중 상가 낙찰가율이 5개월만에 최저를 기록했습니다.
요즘같은 부동산 침체 및 고금리·대출규제 상황에서
상업용 부동산 투자 수요가 줄고 매매가격마저 떨어지면서 찾는 사람이 줄어들기 때문입니다.
이런 분위기 속에 많은 기회들이 숨어 있습니다.
그래서 우리는 반드시 남들이 볼 수 없는 기회를 찾고
발굴할 수 있는 식견을 갖추어야 합니다.
상가를 경매로 잘 취득할 수 있는 방법과 노하우는
쉽게 배울 수가 없기 때문에 많은 분들이 도전하고 싶지만
도전하지 못하는 분야이기도 합니다.
오늘은 마지트 톡강의를 진행하고 있는 두리짱짱님과 함께 상가 손품 방법 살펴볼게요!
상가 경매, 어떻게 접근하나요?
(*대표적인 점포형으로 구성된 구분상가 기준)
임차인을 통해 계약된 연간 임대료를 측정해서 수익률 기반으로 매입을 하는 것이 원칙입니다.
(월세 * 12) = 연세 / 목표 수익률 = 예상 가치
경매를 통해 싸게 매입하여
시세로 형성된 임대료를 통해 임대차 계약을 한 뒤
최대한 수익률을 끌어올리는 것이 핵심입니다!
상가 경매 분석, 어떻게 하나요?
상가 경매를 하기 위한 방법을 알기 위해서는 이것부터 이해해야 합니다.
손품을 팔 때 하는 상가 경매 물건 조사 방법
•
경매 사이트를 통한 수도권 물건 집중 탐색
•
유찰 2회 이상 된 경매 물건 집중 분석
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상권 배후세대 파악 및 검증 (중요)
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상권에 대한 이해와 핵심 주동선 파악 (중요)
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주동선에 부합된 상가일 경우 평당 임대료 분석
•
오픈업 매출 검증을 통한 임차인 권리금 파악
이후 손품 데이터 기준으로 면밀한 현장 임장을 통해 진실과 사실 파악이 중요합니다.
위에 기재된 중요한 항목을 기준으로 하나씩 풀어가면서 체크해 보겠습니다.
1.
투자할 물건 선정하기
이 경매물건으로 자세한 손품 방법 살펴보도록 할게요!
점포형 구분상가로 1층에 위치해있으며
감정가가 2억대인 물건이라
임차인의 보증금과 월세를 확인한 후 가치를 분석하면 됩니다.
간단하게 권리 분석을 해본다면 아래와 같습니다.
•
말소기준권리 : 근저당권
•
임차인 여부 : 있음 (대항력 없음)
•
보증금/월세 : 1000만 원/65만 원
대략적인 현황을 살펴본 후
이 물건이 나에게 매력적인 건물인가를 판단하고 다음 스텝으로 넘어갑니다.
2.
상권 배후세대를 집중적으로 분석
요즘 각종 핀테크 서비스들이 많아 활용만 잘한다면 투자에서도 꽤나 큰 성과를 낼 수 있습니다.
위 상권 그림처럼 반경 1.5Km 정도로 배후 분석하는 게 중요합니다.
그 이유는 바로 배후에 대한 조사가 되지 않으면
해당 상가를 이용할 수 있는 고객을 이해하지 못하는 것으로 귀결되기 때문입니다.
위 상권 배후 세대를 따져봤을 땐 아래와 같습니다.
•
1인 가구 세대 수 약 3.5만 세대 이상
•
아파트 세대 수 약 3만 세대 이상 (1인 가구 * 4)
이 중 아파트 세대 수가 가장 중요합니다.
보통 3-4인 가족으로 이루어져 있을 확률이 높고
1인 가족보다 소비력과 소득 이력이 받쳐주기 때문입니다.
3.
실제 사람들이 이동하는 주동선을 파악하기
상가는 개별성이 아주 강한 부동산이라 많은 사람들이 가치 분석 판단에 어려움을 겪습니다.
하지만 배후세대 주동선만 제대로 된 파악이 된다면
해당 상가의 가치는 보다 쉽게 측정이 가능합니다.
•
구봉마을 우남퍼스트빌 477세대 (유입)
•
병점역에듀포레 778세대 (유입)
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느치미마을주공1단지 1,044세대 (50% 유입)
•
느치미마을주공2단지 649세대 (유입)
•
느치미마을주공3단지 498세대 (유입)
이 5개 단지 총합은 약 3,500세대로 형성되어 있으며
이중 주동선상에 위치한 세대수는 약 3000세대로 분석됩니다.
이렇게 주동선을 분석하면 내가 경매로 투자하거나
급매로 상가를 매입하더라도
손쉽게 배후세대를 간파할 수 있습니다.
오늘은 상가 경매 방법을 어떤 프로세스에 의해서
물건 조사가 이루어지는지에 대해서 자세히 살펴보았습니다.
경매 물건의 경우
반드시 주변 다른 물건들과 보증금과 시세를 파악해서 비교 및 대조를 해야만 합니다.
숨겨진 정보를 잘 찾아내어야
우린 성공적인 투자를 이어나갈 수 있습니다.
해당 콘텐츠는 마지트(MAzit) 두리짱짱 강사님의
블로그 글 내용을 편집하여 제작되었습니다.
