국토교통부는 2025년 10월 1일
오랜 기간 논란이 되어온 위반 건축물 문제를 해결하기 위해
‘위반 건축물 합리적 관리 방안’을 발표했습니다.
이번 대책의 핵심은 소규모 주거용 위반 건축물에 대한 한시적 양성화입니다.
안전과 주민 권리를 해치지 않는 선에서
약 4만 동 규모의 위반 건축물이 합법화될 전망이며
이를 통해 임차인의 주거 불안정성 해소와 도시 환경의 질적 개선이 기대됩니다.
위반건축물이 도대체 뭐길래?
위반건축물은 「건축법」 등 관련 법령에서 정한 절차를 거치지 않거나
허가 내용과 다르게 건축된 건물을 의미합니다.
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무허가 신축 및 증축: 허가 없이 면적을 늘리거나 새로 짓는 경우
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용도변경 위반: 근린생활시설을 주거용으로 바꾸거나, 고시원에 취사시설 설치
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건폐율·용적률 초과: 법적 기준을 넘는 규모로 건축
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무단 개축·대수선: 주요 구조부를 허가 없이 변경
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공작물 신고 위반: 높이 2m 이상의 담장이나 옹벽을 신고 없이 설치
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일조권 침해 등 높이 제한 위반
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가구 수 무단 증가, 옥탑방의 주거용 사용
이러한 위반건축물은 단순한 행정 문제를 넘어
경락잔금대출 및 전세대출 불가, 전세보증보험 가입불가,
이행강제금 반복 부과, 재산권 행사 제한, 형사처벌 및 철거 명령 등
심각한 불이익으로 이어질 수 있습니다.
불법건축물 vs 위반건축물
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“불법건축물”은 법규를 위반했으나 아직 적발되지 않은 상태
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“위반건축물”은 적발되어 건축물대장에 표시된 상태
위반건축물.. 어떻게 바뀌나요?!
이번 국토교통부의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’은
합법화 기회 제공 + 규제 완화 + 단속 강화라는 세 가지 축으로 구성됩니다.
1. 위반 발생 원인 규제 완화
위반 건축물 발생의 근본 원인 중 하나였던 과도한 건축 규제도 완화됩니다.
전용·일반주거지역의 일조 기준 조정,
노후주택의 외부 계단 및 옥상 시설 특례, 보일러실 면적 제외 등의 조치가 포함됩니다.
2. 한시적 양성화 기회 제공
안전상 문제가 없고 인근 주민 권리를 침해하지 않는
소규모 주거용 위반 건축물은 일정 요건을 충족할 경우 합법화할 수 있습니다.
이번 조치를 통해 노후주택의 외부 계단, 옥상 비가림 시설, 다가구·다세대 보일러실 등을
층수·면적 산정에서 제외하는 특례가 신설됩니다.
이를 통해 무단 증축 문제 해소와 서민 주거 안정이 기대됩니다.
3. 단속 및 관리 강화
앞으로는 불법 건축 행위가 반복되지 않도록
건축물 사후 점검제, 성능 확인제가 도입됩니다.
또한 매매·임대차 계약 시 위반 여부 확인이 의무화되며
이전 소유자의 위반행위에 대해 구상권을 청구할 수 있는 법적 근거도 마련됩니다.
국토부, ‘위반건축물 합리적 관리방안’ 발표…신속추진과제 선정 후속 조치
‘특정건축물법’ 논의 협조…불법 야기하는 건축규제 완화
준공 후 불법행위 차단…위반건축물 단속·관리 강화 병행
이걸 우리가 꼭 알아야 하는 이유!
경매 시장에서 불법건축물이나 위반건축물은
그동안 낙찰자 입장에서 리스크가 높게 평가되어 왔습니다.
경락잔금대출이나 전세보증보험 이용이 제한될 수 있고
건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시되면 재산권 행사나 영업 허가에 제약이 따르기 때문입니다.
이러한 이유로 입찰자들의 관심이 낮고
유찰이 반복되거나 시세 대비 낮은 낙찰가에 거래되는 경우가 많았습니다.
그러나 이번 정부의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’ 발표로 상황이 달라지고 있습니다.
2025년 10월부터는 안전에 문제가 없고 인근 주민의 권리를 침해하지 않는
소규모 주거용 위반 건축물에 대해 한시적 양성화 기회가 주어집니다.
그동안 시장에서 소외되었던 물건이 제도적 보호를 받으며
새로운 투자 대상으로 주목받을 가능성이 커지고 있습니다.
이제는 단순히 “위험해서 피해야 할 물건”이 아니라
양성화 가능성과 활용 전략을 갖춘다면 저평가된 자산을 합리적으로 확보할 수 있는 기회로 볼 수 있습니다.