2025년 6월과 9월, 정부는 부동산 시장의 과열을 억제하고 가계 부채를 관리하기 위해 강도 높은 대출 규제를 발표했습니다. 이른바 6.27과 9.7 대책으로 불리는 이 정책들은 대출 한도를 축소하고 다주택자와 임대사업자의 대출을 제한하며, 실거주 요건을 강화하는 방향으로 설계되었습니다. 이러한 변화는 고가 아파트 시장과 경매 시장에 뚜렷한 영향을 주었습니다.
6.27 대출 규제
6.27 대책은 수도권과 규제 지역을 중심으로 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한했습니다. 다주택자와 고가 주택 투자자는 대출이 금지되었고, 실거주 의무가 강화되었습니다. 생애 최초 주택 구매자의 LTV도 80%에서 70%로 줄어들어 실수요자까지 규제 대상이 되었습니다. 또한 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고 신용대출 한도는 연 소득 이내로 제한되었으며, 주택담보대출 만기는 30년으로 단축되었습니다.
9.7 대출 규제
9.7 대책은 이러한 기조를 더욱 강화했습니다. 다주택자와 임대사업자의 자금줄이 차단되었고, 1주택자의 전세대출 한도도 축소되었습니다. 규제 지역의 주택담보대출 LTV는 50%에서 40%로 낮아졌고, 수도권의 매매 및 임대사업자 대출은 사실상 불가능해졌습니다. 또한 1주택자의 전세대출 한도는 보증기관과 관계없이 2억 원으로 통일되었고, 이전보다 1억 원 줄어든 한도는 실수요자의 부담을 키웠습니다.
부동산 시장의 변화
대출 규제 발표 후 부동산 시장은 즉각적인 변화를 보였습니다. 서울의 고가 아파트 거래량이 급감하고 가격 상승세가 둔화되었습니다. 특히 강남 3구, 마포, 용산, 성동 등 한강 벨트 지역에서 매수 심리가 위축되었으며, 관망세가 확산되었습니다. 대출 의존도가 높은 수요자들은 고가 시장에서 밀려났고, 현금 유동성이 높은 일부 수요자들만이 거래를 이어갔습니다. 경쟁이 줄어든 환경에서도 일부 낙찰가율이 높게 형성되며 오버밸류 현상도 나타났습니다.
반면 중저가 아파트 시장은 상대적으로 활기를 유지했습니다. 6억 원 대출 한도 내에서 접근이 가능한 노원·도봉·강북 등 중저가 지역에서는 실수요자의 거래가 꾸준히 이어졌습니다.
또한 전세 자금 마련이 어려워지면서 월세 수요가 증가했고, 강남구에서는 월세 물건이 전세보다 많아지는 등 시장 구조가 월세 중심으로 재편되는 모습도 나타났습니다.
경매 시장의 변화
경매 시장 역시 큰 영향을 받았습니다. 15억 원 이상 고가 아파트의 낙찰가율과 경쟁률이 하락했고, 경기·인천 지역의 낙찰률은 2년 만에 최저치를 기록했습니다. 전국적으로 낙찰률이 하락하고 유찰 건수가 늘면서 경매 시장의 활력이 감소했습니다.
고가 아파트의 응찰자 수는 줄어든 반면, 9억~14억 원대 중가 아파트의 응찰자 수는 늘어나는 등 시장 중심이 이동하고 있습니다. 이는 대출 규제로 인한 자금 부담이 중가 이하 시장으로 수요를 이동시킨 결과입니다.
과거에는 경매가 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 효율적인 수단으로 평가받았지만, 지금은 그 장점이 점차 약화되고 있습니다.
경락자금대출도 주택담보대출과 동일한 규제를 받게 되면서 수도권 주택 낙찰 시 대출 한도가 6억 원으로 제한되었고, 6개월 내 전입 의무가 부과되었습니다.
토지거래허가구역에서도 대출을 이용할 경우 실거주 요건이 생기며, 매매사업자 대출을 통한 단기 매도 전략도 차단되었습니다.
이로 인해 경매 시장의 자금 접근성이 낮아지고, 투기 수요가 줄어드는 동시에 실수요자들의 참여도 제한되는 이중 효과가 발생하고 있습니다.
결론 및 대응 방향
정부의 대출 규제는 가계부채 관리와 시장 안정이라는 목적을 달성하는 데 일정 부분 기여하고 있습니다. 그러나 실수요자들에게는 새로운 장벽이 되고 있으며, 특히 경매 시장에서는 자금 조달이 어려워지는 문제가 나타나고 있습니다.
이러한 상황에서 시장 참여자는 단순한 규제 대응을 넘어, 자산 포트폴리오를 재정비하고 현금 유동성을 확보하는 전략이 필요합니다.
또한 규제의 틀 안에서 합법적이고 효율적인 투자 방안을 모색해야 합니다.
경매마당은 이러한 변화에 발맞추어 지난 주말 매매사업자 대상 강의를 통해 새로운 규제 환경에서의 대응 전략을 함께 논의하는 시간을 가졌습니다.
이번 강의에서는 대출 한도 축소와 실거주 의무 강화 속에서도 사업자가 활용할 수 있는 합리적인 투자 구조와 자금 운용 전략을 다루었습니다.
앞으로 경매마당은 이번에 새롭게 오픈한 교육 페이지를 통해 부동산 실무, 경매 투자, NPL, 세무 전략 등 다양한 주제를 다루는 강의를 지속적으로 선보일 예정입니다.
시장 변화에 선제적으로 대응하고, 실질적인 도움이 되는 교육 콘텐츠를 제공하기 위해 꾸준히 노력하겠습니다.