또 한 번의 강력한 규제 바람이 불고 있습니다 
정부는 10월 15일, 서울 전역과 경기 주요 12개 지역을
토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 동시에 묶는
초강력 부동산 대책을 발표했습니다.
서울에서 집을 사려면 구청 허가가 필요하고 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
전세를 끼고 매수하는 갭투자는 사실상 막혔습니다.
이번 조치는 집값 급등과 단기 투기 수요를 차단하기 위한 조치이지만
시장의 체감은 다릅니다.
많은 투자자들이 “이젠 현금이 있는 사람만 움직일 수 있는 시장”이라는 말을 꺼내고 있습니다
규제는 강화됐고 대출은 막.혔.다
이번 조치로 인해 수도권·규제지역 내에서는
15억 원 초과 주택의 대출 한도가 4억 원
25억 원이 넘는 주택은 단 2억 원까지만 가능합니다.
LTV(주택담보인정비율)는 최대 40%로 제한되고
스트레스 금리는 3%로 상향됐습니다.
결국 대출을 활용한 레버리지 투자는
매매든 경매든 쉽지 않은 상황입니다.
하지만 중요한 차이는 ‘대출 외의 규제’에서 갈립니다.
경매를 아는 사람만 보이는 기회
매매 시장은 이제 실거주 의무와 전매 제한이라는 이중 규제 아래 놓였습니다.
하지만 경매는 이러한 규제의 상당 부분이 적용 제외 대상이 됩니다.
규제지역의 일반 매매 경우
구청의 허가 없이는 매수할 수 없고 허가를 받더라도 2년간 실거주 의무가 뒤따릅니다.
그러나 경매는 거래가 아닌 ‘집행 행위’로 분류되기 때문에 토지거래허가 대상에서 제외됩니다.
법원 경매를 통해 취득한 부동산은 허가 절차 없이 소유권 이전이 가능하며
실거주 의무 또한 부과되지 않습니다.
그래서 임대나 재매각 전략을 세울 수 있다는 점도 경매 시장만의 강점이죠!
결국 대출 규제라는 공통된 제약 아래에서도
경매는 여전히 이동 가능한 시장, 전략적 진입이 가능한 통로로 남아 있는 셈입니다.
이 점이 바로 지금 투자자들이 다시 경매를 주목하는 이유입니다.
규제가 만든 기회, 선택은 달라져야 한다
10·15 대책은 부동산 시장을 다시 정비하려는 신호입니다.
대출은 제한됐고 거래는 느려졌으니까요.
규제가 강화될수록 사람들은 규제가 덜한 영역을 찾게 됩니다.
경매는 거래 규제의 틀에서 한 발짝 바깥에 있는 시장이기에
규제가 심할수록 그 존재감이 더욱 부각됩니다.
2025년 이후 금리 인하 가능성과 공급 확대 정책이 맞물리면
경매 시장의 낙찰률과 낙찰가율도 점차 회복될 것으로 보입니다.
특히 서울과 수도권의 입지 좋은 아파트나 토지 물건은
“지금이 저점 매수의 타이밍”이라는 평가도 나옵니다.
이제 시장은 ‘누가 더 많이 빌리느냐’가 아니라
‘누가 더 빨리 대응하느냐’의 싸움으로 바뀌었습니다.
규제가 만든 시장일수록
그 흐름을 먼저 읽는 사람이 결국 기회를 잡게 됩니다.
1015 주택시장 안정화 대책 자료 전문