부동산 뉴스에서 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 규제지역으로 묶였다는 소식 다들 보셨을 텐데요.
서울 아파트값은 최근 6주째 오름세를 이어가고 있었습니다.
전셋값 상승과 입주물량 감소가 겹치면서 실수요자들의 매수 압박도 함께 커지고 있었는데요.
여기에 반도체 특수까지 더해지면서 화성 동탄과 용인 기흥은 올해 각각 11%, 6% 넘게 급등했습니다.
서울 접근성이 좋은 구리도 7% 넘게 올랐고요.
결국 정부는 지난해 10·15 대책 이후 8개월 만에 추가 규제 카드를 다시 꺼내 들었습니다.
동탄·기흥·구리, 결국 '삼중규제'로 잠긴다!
7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다.
5일부터는 토지거래허가구역까지 겹치면서 사실상 규제 3종 세트가 완성되는데요.
삼중규제!?•
조정대상지역·투기과열지구: 대출 한도 축소, 다주택자 양도세 중과
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토지거래허가구역: 매매 시 구청 허가 필요, 실거주 의무 발생
이렇게 되면 대출은 줄고 세금은 늘고 갭투자는 막힙니다.
정부는 반도체 호황과 교통 호재 같은 지역 특수성 때문에 풍선효과는 제한적일 거라고 선을 그었습니다.
하지만 시장 반응은 정부 예상과 조금 달랐습니다.
규제 발표 직후, 옆동네부터 들썩였다
시장은 다른 곳에서 먼저 반응했습니다.
규제지역이 아니라 그 옆동네 호가가 먼저 움직인 거예요.
규제지역 발표가 나온 바로 그날, 인접 지역 집주인들이 먼저 움직였습니다.
화성 병점동의 한 아파트는 전용 84㎡ 호가가
하루 만에 4억 3000만원에서 4억 8000만원으로 뛰었습니다.
구리와 붙어 있는 남양주 다산신도시도 호가가 3000만원씩 오른 매물이 속속 나왔고요.
안양 만안구의 한 대단지는 지난달 11억 1700만원에 신고가를 찍었는데
지금은 호가가 12억원대까지 형성돼 있습니다.
지난해 10·15 대책 이후 6개월간, 규제지역과 맞닿은 경기권 18개 지역의 주택 매입액은
약 15조 5,882억원으로 전년 대비 158% 넘게 늘었습니다.
특히 이번에 규제지역으로 묶인 구리(+329%), 동탄(+215%), 기흥(+192%)은
그 직전까지 증가폭이 가장 두드러졌던 곳이기도 합니다.
규제가 오히려 그 옆동네를 더 뜨겁게 만든 뒤 그 옆 동네도 규제로 묶이는 패턴이 반복되고 있는 셈이죠.
규제 뒤에 규제.. 또 규제…
이 흐름이 크게 놀랍지는 않다고 봅니다.
규제지역으로 묶이는 순간 대출과 세금 문턱이 동시에 높아집니다.
그런데 내 집 마련 수요 자체가 사라지는 건 아니거든요.
결국 그 수요는 문턱이 낮은 옆동네로 옮겨갈 수밖에 없는 구조입니다.
집을 사기 어려워진 지역 대신 인근으로 눈을 돌리는 건
어찌 보면 아주 자연스러운 선택입니다.
규제를 반복해서 강도만 높이는 방식으로는 이런 흐름 자체를 막기 어렵다고 생각합니다.
실제로 과거에도 규제지역을 계속 넓혀가던 시기가 있었지만
상승세를 완전히 꺾지는 못했다는 평가가 많았죠.
이번에도 비슷한 흐름이 반복될 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.
다만 이번 주 통계를 보면 동탄·구리 상승률은 2주 연속 둔화하는 모습도 함께 나타나고 있어서
규제 효과와 풍선효과가 동시에 진행 중인 과도기로 볼 수도 있을 것 같습니다.
규제가 어디를 조이면 자금은 반드시 다른 틈을 찾습니다.
다음 풍선이 어디로 옮겨갈지는 아무도 장담할 수 없습니다.
규제 지도를 따라가기보다 규제가 만드는 흐름 자체를 읽는 눈이 지금 시장에서는 더 중요해 보입니다.