상권을 분석하는데 있어서 유효수요 파악 다음으로 가장 기초적인 분석 중 하나는?!
바로 유동인구의 주동선 확인!
유동인구의 동선은 왜 체크할까?
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창업자는 점포의 수익성을 측정하기 위해!
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상가 투자자라면 적합한 임대 업종과 임대료 예상 (+ 공실률 예상 및 예방)
대로변의 입지 좋은 상가는 투자하기 너무 비싸죠!
알짜 상가 투자하려면 유동인구의 동선을 파악하는 것이 중요합니다!
동선은 상업시설의 가치를 평가하는데 있어서 매우 중요한 요소인데요.
여기서 유동인구의 동선이란 사람들의 생활동선을 말합니다.
예를 들어 출,퇴근을 위한 동선 또는 장보기, 교육을 위한 동선 등이 됩니다.
아파트 단지의 경우, 주 생활 동선이 정문이냐 후문이냐도 유동인구 동선 분석에 중요한 요소가 됩니다.
유동인구의 동선을 파악하는데 있어서 중요한 여건을 살펴볼까요?
1.
교통
2.
집객업소
3.
필요시설
4.
주거지
5.
일자, 시간별 변화
유동인구의 동선을 파악하는 것에는 로드맵을 보거나 직접 나가보는 방법도 있지만
우선적으로는 지도를 통해 분석해 볼 것을 추천합니다!
동선의 종류
주동선 : 사람이나 자동차의 통행이 가장 빈번한 길이나 도로
보조동선 : 주도로가 아닌 이면도로나 통행로 등의 이동 경로
이용동선 : 상가나 건물 등에 목적을 가지고 이동하는 길이나 도로
이동동선 : 유동층이 특정지역의 길이나 도로를 이동하는 경로
유효동선 : 유동층의 방문이 점포까지 이어지는 길
흐르는 동선 : 특정지역의 길이나 도로를 목적 없이 이동하는 경로
지도로 분석하기
지도 위의 A, B 두 상가를 비교해 보세요~
두 상가 모두 대로변에 있고, 지하철 역과도 비슷한 거리를 두고 있으며 건물 바로 앞에 버스정류장도 있네요!
두 상가의 가격이 비슷하다면 어떤 상가를 고르실 건가요?
물론 건물의 노후도나 입점한 상가들을 살펴보는 것도 중요하지만 유효수요의 주동선의 개념으로 접근하면 두 건물 중 월등히 입지가 좋은 건물이 있습니다.
위의 지도만으로는 당연히 파악하기 어렵습니다.
이 지도에서는 어떠한가요?
상동역을 이용하는 유효수요가 표시되어 있습니다.
거의 4000세대에 달하는 유효수요를 가졌습니다.
이제 주동선을 기준으로 어떤 상가를 골라야 할지가 보이시나여?
유효수요의 주동선을 보시니 어떠신가요?
비슷한 조건의 상가 건물이라도 동선에 따라 내점률은 크게 달라집니다.
지도로 동선 분석해 보시고, 해당 내용을 스터디 노트에 남겨 보세요!