권리분석이란?
법원 경매를 통해 매수할 때 등기부등본과 임차인의 권리 등을 분석하여
낙찰 후 매수인에게 인수되는 사항이 있는지 살펴보는 절차를 권리분석이라고 합니다.
쉽게 말해 부동산을 낙찰받고 입찰가 외에
추가로 낼 돈이 있어?~없어?~ 확인하는 일입니다.
경매를 시작하는 초보자분들이라면
“잘못 입찰했다가 내 피 같은 돈 날리는 거 아니야?”
생각해 본 적 무조건 있으시죠?
이번 시간에는 경매에서 가장 중요한 권리분석에 대해 공부해 보려고 합니다.
족집게 핵심 정리
매각 후 배당과 함께 소멸하는 권리와
소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리를 구분하는 기준은 무엇일까요?
바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등
등기 권리 중 가장 먼저 설정되어 선순위에 있는 권리입니다.
매각물건명세서의 최선순위 설정 일자가 바로 말소기준권리가 됩니다.
*말소기준권리는 물론 소멸되지 않는 권리나 특별 매각조건 등
모두 명시해 놓으니 매각물건명세서는 반드시 확인!
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등기권리
말소기준권리보다 빨리 설정된 등기 → 인수
말소기준권리보다 늦게 설정된 등기 → 소멸
•
예외(소멸되지 않는 권리)
◦
순위와 관계없이 인수될 수 있음
◦
예고등기, 가처분, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등
임차보증금
세입자의 전입·확정일자가
말소기준권리보다 빠른 경우 대항력이 있는 선순위 임차인 → 인수
•
선순위 임차인이 배당신청을 한 경우
◦
배당을 통해 전액 변제받을 시 → 인수되는 보증금 X
◦
전액 변제받지 못할 경우 → 남은 잔액은 낙찰자가 인수
•
선순위 임차인이 배당신청을 안한 경우
◦
임차보증금은 전부 낙찰자에게 인수되니 각별히 조심!
말소기준권리보다 늦은 경우에는 대항력이 없는 후순위 임차인 → 인수X
기출 문제 풀이
비기너스 스쿨 생생한 후기의 주인공!
경린이었던 4기 수강생 점마니 님의 권리분석 문제 풀이 함께 보시죠!
비기너스 스쿨에서 권리분석 제대로 배우기!
경매 답안지 마당의 권리분석 PLUS
답안지를 먼저 보면 절대 모르겠던 문제들도
원래 답을 알았던 문제였던 것처럼 한 번에 이해돼버리는 경험!
다들 있으시죠? (…저만 있나요?)
이제 경매마당에서 권리분석 답안지를 확인하세요!
경매마당이 알아서 다~ 분석해 드립니다
필수적으로 확인해야 할 어렵고 복잡한 권리분석을
인수 여부와 내용, 최종 인수금액까지
한눈에 바로 확인할 수 있게 정리해두었습니다.
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